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Se il tuo sogno è quello di comprare casa ma non hai grande liquidità da parte, scopri qual è il finanziamento immobiliare più adatto alle tue esigenze. Dal leasing immobiliare all’affitto a riscatto, fino ad arrivare al mutuo.

Leasing immobiliare

Meno conosciuto rispetto al tradizionale mutuo, il leasing immobiliare o locazione finanziaria è una forma di investimento dove la banca o la finanziaria acquistano la casa prescelta come abitazione principale su indicazione del cliente, il quale si impegna a versare dei canoni calcolati secondo un tasso d’interesse che viene stabilito in fase contrattuale. Sostanzialmente accade che dopo aver corrisposto l’anticipo (detto anche maxi-canone) e un canone mensile all’ente che ha concesso il leasing, il cliente al termine del contratto può riscattare la casa versando la differenza tra quanto già pagato e il valore del bene e diventarne così proprietario, oppure decidere di non pagare la differenza e restituire il bene.

Questa formula riscuote successo soprattutto tra i giovani, perché per questa tipologia di finanziamento fino al 2020 sono previste delle agevolazioni fiscali per chi ha meno di 35 anni e un reddito annuo non superiore a 55.000 euro.

Dal momento che la durata del leasing è di norma più breve di un mutuo, il canone mensile da versare è più alto rispetto ad una rata media di un mutuo, mentre il tasso di interesse rimane fisso per tutta la durata del contratto. La sostanziale differenza con il mutuo è che non si è mai proprietari dell’immobile, quindi in caso di mancato pagamento di alcuni canoni, il leasing può decidere il processo operativo più consono e veloce per rientrare delle somme insolute.

Mutuo

Quando si intende acquistare casa, la prassi prevede la ricerca e l’ottenimento del mutuo. Il mutuo prevede il trasferimento di una somma di denaro dal mutuante (in genere una banca) al mutuatario. Trattandosi di un prestito a titolo oneroso e ipotecario, chi riceve in prestito una somma di denaro dovrà poi restituirla al mutuante, sommandoci il tasso di interesse stabilito e precedentemente concordato.

Il mutuo può essere richiesto purché si possa dimostrare nel tempo di essere in grado di restituire la somma avuta in prestito e che l’immobile, oggetto della richiesta mutuo, sia periziato dalla banca stessa in modo da sostenere l’importo mutuato.

In genere, la banca concede un importo che non supera l’80% del valore della perizia bancaria dell’immobile da acquistare, ma richiedendo maggiori garanzie è possibile concedere mutui oltre l’80%. Essendo un contratto ipotecario, nel caso di insolvenza del mutuatario, occorrono vari step per concedere dilazioni, rientri o sospensioni per un lasso di tempo. Nel caso in cui l’insolvenza delle rate di mutuo risulta essere sostanziosa, la banca o l’istituto di credito può avvalersi del diritto di rivalsa sul bene immobiliare.

Affitto a riscatto o Rent to buy

L’affitto a riscatto o Rent to buy è una valida alternativa che conviene ai soggetti che vorrebbero acquistare casa ma non possono ottenere un mutuo oppure per coloro che sono indecisi tra il comprare casa o prenderla in affitto.

Questo finanziamento immobiliare prevede la stipula di due accordi: un contratto di affitto e un contratto di opzione sull’acquisto in cui viene stabilita la possibilità di comprare la casa da parte dell’inquilino dopo un periodo di locazione limitato (dai 2 ai 4 anni), con il passaggio del diritto di proprietà.

Il futuro acquirente si impegna a versare al venditore un importo mensile, una parte del quale viene considerata come effettivo canone di locazione e l’altra viene accantonata in conto del futuro acquisto.

Compravendita con riserva di proprietà

Con la compravendita con riserva di proprietà (o patto di riservato dominio), l’acquirente entra in possesso dell’immobile al momento della firma del rogito, ma con la clausola che la proprietà resta della parte cedente fino al versamento integrale del prezzo di vendita, cioè fino al pagamento dell’ultima rata.
Si tratta di una formula di pagamento rateizzata spesso sostitutiva del mutuo ma non ancora particolarmente diffusa nel mondo del commercio che permette ai proprietari di casa di avere maggiori garanzie e essere esonerati da rischi di inadempimento nel pagamento delle rate.
Nel caso ci siano mancanze da parte dell’acquirente, il venditore può ottenere la risoluzione del contratto e chiedere la restituzione materiale dell’immobile facendo ricorso all’autorità giudiziaria.

Preliminare di acquisto con rogito posticipato

L’acquisto a rogito differito

L’acquirente non deve fare altro che versare un acconto denominato “caparra confirmatoria” pari ad una percentuale compresa tra il 10 e il 20% del valore dell’immobile e impegnandosi a stipulare il rogito entro massimo 3 anni, mantenendo invariato il prezzo stabilito per l’immobile.
Questo impegno si definisce “contratto preliminare”.

Pur non essendo ancora proprietario, l’acquirente ha la possibilità di abitare la casa.
Nel periodo precedente il rogito, l’acquirente dovrà versare delle rate mensili, il cui valore può essere concordato con la parte venditrice e le stesse versate vengono imputate come ulteriori caparre.
In questo modo, si potrà avere tempo di accumulare la somma sufficiente per coprire la parte non finanziata dal mutuo prima della firma del rogito.

Nel caso in cui l’acquirente abbia già raggiunto la somma, può decidere in qualsiasi momento di anticipare la stipula del mutuo prima della data fissata. Nel caso in cui non si riesca a rispettare i termini per la stipula del contratto alla data stabilita, l’acquirente incorrerà in una penale già inserita nel preliminare sottoscritto, nonché la perdita delle rate già versate.

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